Convertir un Local Comercial en Vivienda en España: Cómo hacerlo, Cuánto Cuesta y Qué se necesita

Ante la creciente demanda de vivienda y la situación habitacional que vive España, transformar locales comerciales en viviendas emerge como una solución innovadora y rentable.

Son muchas las comunidades autónomas que en el último año y recientemente en 2023 han aprobado decretos para flexibilizar el cambio de uso de locales frente a la emergencia habitacional como es el caso de Baleares o Galicia que se suman a otras comunidades y ciudades.

El cierre de muchos negocios en estas ciudades y la falta de opciones para el traspaso de negocios o para el alquiler o venta de los locales, sumado a los altos precios o la falta de oferta de viviendas hace replantearse a muchos propietarios la opción de transformar su local para un cambiar de un uso comercial a residencial y sacar algo de rentabilidad antes de tener echado el cierre de forma permanente.

En este proceso surgen algunas dudas en cuanto a las limitaciones y requisitos, ya que no todos los locales pueden acceder a reformarse como vivienda. En el siguiente artículo, te detallamos todo lo que necesitas saber sobre costes, requisitos y consejos para abordar con éxito esta transformación.

Motivos para Transformar un Local en Vivienda

España enfrenta retos habitacionales significativos. En las principales ciudades, los precios de alquiler y compra han alcanzado máximos históricos, dejando a muchas personas en busca de soluciones alternativas. Las comunidades autónomas, en respuesta, están buscando maneras de combatir esta emergencia, siendo una de ellas la reconversión de locales. 

El reto de la vivienda ha llevado a buscar soluciones innovadoras. Transformar un local en vivienda no sólo responde a la necesidad de espacio, sino que representa un uso eficiente del entorno urbano, aprovechando estructuras ya existentes y dinamizando zonas antes relegadas sólo al comercio.

Ventajas y Rentabilidad

La transformación no sólo ofrece una solución habitacional, sino que puede ser una inversión astuta. Estos locales, generalmente más baratos, pueden incrementar su valor tras una reforma bien ejecutada. Además, al situarse en zonas comerciales, suelen gozar de buena ubicación, cerca de servicios y transporte.

Convertir un local comercial en vivienda es más que una tendencia; es una respuesta a una necesidad actual. Aunque el proceso pueda parecer complejo, con la información adecuada y el apoyo de profesionales, puede ser una opción viable y rentable.

Frente a contar con un local cerrado o sin uso y teniendo en cuenta el coste inicial de compra y la amortización, la inversión para transformar y adecuar esos locales, puede permitir un rápido retorno de la inversión en un plazo de 2 a 5 años si se plantea la vivienda para alquiler o revalorizar el inmueble en el caso de la venta.

Recomendaciones para Reformar un Local para Vivienda

No todos los locales son aptos para transformarse en vivienda, ya sea por sus limitaciones estructurales o por cuestiones normativas. Es recomendable consultar previamente a un experto que nos confirme si el cambio de un local a vivienda es viable o no. En Nexa Gestión contamos con todos los recursos para realizar todo el proyecto, trámites y reformas necesarias para convertir tu local en una vivienda con todos los permisos y requisitos normativos.

No obstante, estas son nuestras recomendaciones antes de embarcarse en este tipo de proyectos:

• Estudio previo: Un análisis detallado puede ayudar a identificar posibles problemas estructurales o limitaciones.
• Distribución: Considerar la luz natural, la ventilación y el aprovechamiento del espacio puede hacer la diferencia entre un lugar habitable y un hogar cálido y acogedor.
• Aislamiento: Asegurar un adecuado aislamiento térmico y sonoro garantizará la comodidad.
• Flexibilidad: Los espacios flexibles y multifuncionales son claves para aprovechar al máximo un local, adaptándolo a diferentes necesidades.

Qué se Necesita para Convertir un Local en Vivienda: Trámites y Requisitos

Antes de sumergirnos en el proceso de transformación, es vital entender la normativa. Además del Código Técnico de la Edificación (CTE) por el que se regulan las viviendas, existen otras normativas adicionales sobre habitabilidad a nivel autonómico y municipal que marcan las condiciones exigibles para el cambio de uso de un inmueble.

Cada comunidad autónoma tiene regulaciones específicas, pero hay ciertos criterios comunes que se deben cumplir para legalizar este proceso.

De forma general, se debe tener en cuenta estos aspectos:

1. Viabilidad urbanística: El Plan General de Ordenación Urbana (PGOU) de cada municipio especifica cuando una planta baja como un local puede o no tener uso residencial.
2. Viabilidad técnica sobre la habitabilidad: En cada municipio se determinan las condiciones de salubridad e higiene y otras que consideran que un inmueble es habitable como: superficie mínima (metros cuadrados útiles), altura del piso, ventanas o sistemas de ventilación, habitaciones, instalación eléctrica, suministro de agua, etc.
3. Obtención de la licencia o permiso de viabilidad para el cambio de uso: Se deberá solicitar en el Ayuntamiento aportando una serie de documentos sobre el proyecto técnico de modificación (la reforma), planos y características del local. Para este aspecto es indispensable contar con un estudio o asesoramiento previo de un arquitecto especializado.
4. Otras licencias y trámites para finalizar el proceso:
5. Licencia de Obra: Una vez autorizado el cambio de uso y comprobada su viabilidad, se iniciarán las obras con su correspondiente licencia.
6. Cédula de habitabilidad y Licencia de primera ocupación: Una vez finalizada la reforma según el proyecto inicial se deberá obtener la certificación de que la vivienda ha respetado el proyecto y las condiciones para ser convertida en vivienda y además dispondrá de los suministros de luz y agua. También se deberá obtener el Certificado de eficiencia energética.
7. Inscripción en el Registro de la Propiedad y Declaración de variación del valor catastral: El cambio de uso se debe trasladar al registro que regula la propiedad para inscribir el inmueble como vivienda.

Si el local forma parte de un edificio es importante hacer una consulta a la Comunidad de Propietarios y solicitar su permiso, ya que puede estar limitado por los Estatutos o requerir la aprobación de la Junta de propietarios.

A continuación veremos algunos casos concretos de los requisitos para convertir un local en vivienda. Hay que tener en cuenta que estos requisitos pueden cambiar por nuevos decretos o normativas y que cada comunidad o municipio puede limitar o ampliar las condiciones en cuanto a metros cuadrados, ventilación o habitaciones.

Requisitos para cambiar un local a vivienda en Madrid

La capital exige un informe técnico favorable que garantice condiciones de habitabilidad y salubridad. Este documento asegura que el espacio cumple con los requisitos mínimos para ser una vivienda, tanto en tamaño como en acceso a servicios básicos. Además, es necesario que el local no se encuentre en zonas de protección histórica o patrimonial.

Otros requisitos en la Comunidad de Madrid de la futura vivienda son:

• Superficie mínima útil interior: 38 m2 útiles o 25m2 si es un estudio.
• Altura del piso: 2,5 metros en el 75% y resto no inferior a 2,20.
• Cocina con salida de humos independiente o campana de filtro de carbono. Extractor para el baño o aseo.
• Ventilación: 8% de la superficie.
• Accesos para luz natural: 12% de superficie.

Requisitos para cambiar un local a vivienda en Valencia

Más allá de la licencia de primera ocupación, Valencia requiere una inspección por parte de técnicos municipales, asegurando que el espacio transformado no comprometa la estructura del edificio y cumpla con normas de seguridad.

Otros requisitos en la comunidad Valenciana de la futura vivienda son:

• Superficie mínima útil interior: 24m2.
• La vivienda se compondrá como mínimo de cocina, comedor, un dormitorio de dos camas y un retrete. Cada una de las estancias debe cumplir con una superficie mínima y cada habitación debe ser independiente.
• Altura del piso: 2,5 metros en medio urbano y no inferior a 2,20 metros en medio rural.
• Cocina con salida de humos independiente o campana de filtro de carbono. Extractor para el baño o aseo.
• Ventilación: 10% de la superficie.

Requisitos para cambiar un local a vivienda en Islas Baleares

La comunidad balear tiene una fuerte demanda turística y habitacional. Así que, a la necesidad de presentar un proyecto de reforma al Ayuntamiento, se suman regulaciones específicas sobre la densidad de la población y el impacto ambiental.

El nuevo decreto de emergencia habitacional que se presentará este mes de septiembre elimina algunas restricciones, aunque solo estará vigente durante dos años y las obras de reforma aprobadas deberán finalizarse en el plazo de 3 años de la aprobación del decreto, aunque algunos municipios podrán poner sus objeciones o rechazarlas.

Las nuevas viviendas deberán contar con un mínimo de 60 m2 y tanto en el caso de la venta como el alquiler se regulará mediante precios limitados. El resto de condiciones en cuanto a habitaciones, ventilación, luz natural, altura y otros podrá mantenerse igual o según indiquen los requisitos del CTE o de cada municipio.

¿Cuánto Cuesta Convertir un Local en Vivienda?

Los gastos que se generan pueden variar en función de los metros cuadrados, el acondicionamiento o reforma para hacer habitable el local y por tanto, el proyecto, estudios de viabilidad, tasas e impuestos y otros trámites. El coste suele establecerse desde los 20.000€ para los locales para viviendas pequeñas tipo estudio entre 35-40m2 y superar los 50.000€ para locales a partir de 80m2. Estos precios son orientativos del mercado y pueden variar según la comunidad autónoma, tasas e impuestos, materiales y requisitos.

Tasas e Impuestos

Además de los impuestos de compra y venta, algunas comunidades imponen tasas adicionales para la conversión, además de licencias de obra y el Impuesto de construcciones y obras. Estos costes pueden oscilar entre 500€ y 2.000€.

Debemos tener en cuenta que las nuevas escrituras, el cambio en el Registro de la Propiedad y otros gastos asociados pueden oscilar entre el 15%-20% del coste total.

Proyecto Técnico

Dependiendo de la envergadura, un proyecto técnico puede tener un coste de 1.500€ a 3.000€. Este precio incluye la intervención de arquitectos y técnicos, así como posibles ajustes al diseño inicial.

Reformas

Las reformas son el aspecto más variable en cuanto a coste. Una buena distribución, instalaciones adecuadas, aislamiento y decoración pueden hacer que el presupuesto varíe entre 15.000€ y los 40.000€, o incluso más, dependiendo de la calidad de los materiales y la extensión de la reforma. Un precio de referencia podría ser sobre los 500 €/m2.

Qué Reforma es Necesaria para Acondicionar un Local para Vivienda

Teniendo en cuenta que un local no está planteado para ser una vivienda, los trabajos a realizar pueden variar en función de las condiciones previas y distribución del local. Si el local ya cuenta con suelo, instalación eléctrica y fontanería será más fácil y menos costoso, que un local en bruto totalmente diáfano y sin revestimiento de suelos, ni paredes.

El escenario más habitual es que en este tipo de reformas hay que partir de cero en muchos locales para acondicionar suelos y paredes, adaptar la instalación eléctrica y de fontanería, instalar ventanas y puertas, instalar cocina y baño.

Incluso, en algunos casos hacer algún trabajo previo en el interior de vaciado y demolición y en el exterior eliminar escaparates y persianas para crear una puerta de entrada adecuada a la vivienda.

Nexa Gestión cuenta con un equipo de profesionales expertos que pueden asesorarte y desarrollar todo el proyecto para convertir tu local comercial en una vivienda habitable y una inversión rentable. Consúltanos

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